南京7万盘魔幻：房企求神拜佛想拿地！那购房人能买吗？
原创猫姐花猫说房2023-06-14 19:08发表于江苏
开发商求神拜佛为拿地，这事儿是真的！星叶云墅示范区实景图
答案是：会！
不过不是普通的地，他们只会为他们心仪的、能挽救他们的职业生涯、以及城市公司前途的超高利润地块，而“疯狂”买单。
他们要抢的地，就是南京的7万盘、河西顶豪地块。
01.
魔幻楼市：低端地恐流拍，顶豪地却遭多方觊觎
今天南京三幅地块延期拍卖，什么行情大家都懂。
但南京的7万顶豪地，可不是这样。
猫姐获悉，至少有四家颜值与能力俱佳的房企，摩拳擦掌、求神拜佛地要拿河西的地。
另一家生猛房企，在自家SHOPPINGMALL的地下负二层搞了个产品研发基地，产品全部做好，图纸都有了就等拿地。一个个新鲜的产品突破，想想都兴奋。
还有一家，南京7万盘四大天团里，无论谁家有动静都要到现场观摩一番，比如说G67天晟府发布会那天狂风暴雨、下刀子都一定要混进去……这是一种什么样的精神！
还有一家，从河西南伟星G03开拍开始就在抢，没抢到就继续抢。估计这家大家能猜出是谁，它家的产品是公认的绝美，心水不已！他家购房粉与房企的双向奔赴之间，就只差一块地。
02.
利润疯狂：南京楼市顶豪净利18%？一盘就翻身
为什么市场深寒，顶豪土地市场却如此疯狂？
因为利润。
据悉，招保万金系央企一般要求项目利润率为8%，而在南京，近5年之内，这个利润率就只有1-3%，甚至亏本，房地价差最低6000多元/平，8000元/平的在南京南部新城等头部板块比比皆是，这都是5万以上的南京高端盘领域，这点钱怎么做？够做啥！
但今年5月，河西中“南京湾”（QQ桥双子塔）顶豪中宁府7.3万/平，首开54套售罄，迅速震惊了南京、以及长三角房企的上海区域总部。因为它的地价仅39964元/平。
去年7月拿地，10个月会所、外立面、景观展示区、样板间全部做好上市，周期快（顶豪项目展示区多，9-10个月算最快了），流速也不慢，这不是赚的“钵满盘满”？
对。业内流传的信息，该项目按目前流速测算，净利润已达18%，毛利呢？妥妥超过20%，奔25%去了！这块地拿地就45.3亿，总货值超80亿，18%的净利就是14.4亿！妥妥赚翻了！
一类不好卖，还赚不到钱甚至亏本；
另一类大卖，利润还异常丰厚。
不过后者是极少数，今年主要是这五家：
河西中宁府
南部新城伟星誉璟府
南部新城金基新睿樾府
南部新城文璟和颂
江宁朗诗玲珑新亭
猫姐给大家列个表就看的清清楚楚了：
而如今，南京楼市95%楼盘低迷，这些盘却生生上演“逆袭”，地产凭能力和本事吃饭的时代真的到来了！弟兄们，干啊！别管过往盘盘跌倒，如今一盘就吃饱。
刺激，太刺激了！
至此，南京的地产顶级精英团队彻底被点燃。
房企太需要一场这种酣畅淋漓地胜利了，早已干涸的房企利润池也太需要一场这种甘霖了。
这其中，7万盘由于利润最高，又具备名利双收的顶峰效应，最令地产大鳄们心驰神往。
03.
现实骨感：顶豪F4客户量已经不太够了
不过，理想很丰满，现实很骨干。
南京今年现有的7万盘F4：中宁府、天琴华樟、天晟府、伟星G03，客户连现有楼盘都快不够分了。
于是，每逢哪家有大动作，开样板间、开售楼处、开发布会，其余三家竞品盘就会不约而同地有动作：放出户型图解析、放出景观示范区要做多层立体景观、放风要在楼盘挖个湖……热度不断，估计要持续一整年。
这供求比究竟有多严峻？猫姐粗粗数了一下：
中宁府：433套，198平、248平、258平、298平，18套“顶三层”400-500平。
天琴华樟：126套，302平、346平、384平，顶层646平。
伟星G03:288套，238平，308平。
天晟府：432套，269平、387平。
四家一共达到1279套。
而南京2000万级的客户有多少呢？
猫姐也给大家捋捋，南京之前1500万-3000万的楼盘主要有：
海玥花园：一年半卖出506套，平均一年340套。
越城天地：二年半卖出250套，平均一年100套。
仁恒江心洲叠墅：今年84套。
这加起来，一年有520套。
南京的2000万级豪宅客群没有想象中那么少，但供求的悬殊仍然很明显。
这样顶豪已经“扎堆”的情况下，房企巨头们居然还敢往里挤，只能说明一个问题：现有已面世的项目在他们眼里还不够“高端”、还可以卷。他们有信心：自家新研发的产品能击败现有产品！
也就是说：光楼盘产品的品质内卷无止境，那能构成价值“绝杀”的只有楼盘的唯一性。比如：江景、地段、低密、或其他无法复制的资源。（这也给我们购房人选房提了个醒，后面我们会展开说）
04.
全国最佳操盘手南京
好地不怕晚，次顶级的先卖
这又遇到了房企们拿顶豪地的第二大难题，南京市在地产江湖，号称“全国最佳操盘手”，最擅长的就是次优级的地先卖，好地藏着最后卖，块块都要力争价值最优。
猫姐知道河西中的顶级地块有两块：
一块是位于天琴华樟南侧临江地块，去年从商办性质改为住宅。区位顶级，瞰江！周边也有几块地，不临江，次之。
还有一块是河西南生态公园附近，低密。
海玥花园的拥趸们自然是：梦都顶豪N01!
而天鹅堡及其新老邻居盘们则集体不屑：南京湾才是唯一！
猫姐无意对现有豪宅盘业主们做扎心之举，就搞个投票，投票能证明一切，因为猫家粉丝很均衡，水军在这里占不到多数。
05.
市场断档：出奇迹的地方，6系豪宅必出精品
中宁府站稳7.3万元/平，诞生南京7系顶豪F4。
在此之前，南京河西南、南部新城的中坚力量则是5+系（普遍达到5.5万上下）四大天王：伟星誉璟府、金基新睿樾府、文璟和颂、建发缦云。
这其中，南京楼市的6万断档出现了。在猫姐看来，6系豪宅才能南京房企们的真正的市场空白，可以说：安全稳妥、必出精品！
此前，在这个区域摇号大受追捧的楼盘是丹若园、星叶云墅。
本文这里不提、但是价格又在这个区间的，就是项目一般哈，不好不坏，不具备研究的关注点。又或者，6系的低配，遭遇5系的S+级高配，其实也是胜负难料，所以有些盘，不好说，不好说。
历史的车轮滚滚向前，利润困境迫使每一个房企找办法生存、搏杀，总希望：自己是笑傲江湖的那一个。
大片的上演总是让人非常期待，南京的7系顶豪太让人上头了！
06.
实用法则：购房人能不能买看这四点
回到最后购房人能不能买，原因理由上文的原理里其实都有，结论给大家明确总结：
1、价格顶级的楼盘，必须是最好的楼盘，不仅是产品最好，而是地段资源等不可复制优势。比如QQ桥双子塔你给再建一套？可能不？单看楼盘产品是否顶级也不是不可以，但其胜出的优势必须是主要因素、且无法复制。
2、其余顶豪，区位比完比产品，如果优势不明显，不如等待南京的新6系豪宅们。6系必出精品，跟7系一样竞争激烈，很可能一枝独秀。因此稍显普通的，也别着急下定。
3、猫姐最近去一线城市看了下，十几万一平的顶豪到处是。南京正处于二线向一线升级中，标准说法是1.5线城市。
南京楼市未来级差还会拉大。因此该买买，但不随便买，因为集体升值的年代一去不返。但也不是不买。要不过5-8年一看，资产又落伍了！又没赶上这一拨高端行情。地产就是在起起落落中保值、增值。
4、先卖，不急买，好好卷。
南京中产手中积压了大量苏宁檀悦、绿地海珀等中高端盘，该抛抛。
7系顶豪的时代才刚刚到来，他们也还有得卷。